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BGH schlichtet OLG - Streit bei WEG – Wasserversorgung Kostenregelungen für Wasserversorgung bei Sondereigentumseinheiten und Installation von Kaltwasserzählern nicht ganz unkompliziert BGH, Urteil vom 25.09.2003 - V ZB 21/03 (Urteils-Volltext - PDF-Datei: hier) Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung.
Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist.
Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.
Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.
Zum Sachverhalt
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus 17 Reihenhäusern und neun Eigentumswohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage in B. . In dem Teilungsvertrag vom 30. April 1980 ist unter § 13 Abs. 1 Satz 1 unter der Überschrift "Lasten und Kosten" geregelt, daß die Wohnungseigentümer "alle Betriebskosten der Wohnanlage gemeinsam tragen, und zwar im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes bestimmt ist.". Gleichwohl wurden die Kosten der Versorgung mit Kaltwasser und der Abwasserentsorgung bis 1997 nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt; erst seither erfolgt die Abrechnung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
In der Eigentümerversammlung am 11. November 1999 wurde mit der Mehrheit der Stimmen der Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen. Dieser Beschluß wurde vom Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt. Im vorliegenden Verfahren verlangen die Antragsteller, die als Eigentümer von Reiheneckhäusern über verhältnismäßig große Miteigentumsanteile am Grundstück verfügen, unter Hinweis auf den erheblichen Anstieg der Wasserkosten von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zu einer Änderung des Teilungsvertrags dahin, daß die Kosten der Versorgung mit Kaltwasser und der Abwasserentsorgung nach Maßgabe des jeweiligen Verbrauchs umgelegt und zu diesem Zweck Kaltwasseruhren installiert werden sollen.
Aus den Entscheidungsgründen:Der BGH lehnt die Auffassung des vorlegenden Gerichts ab, die Kosten des individuellen Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer seien durch den Gebrauch ihres jeweiligen Sondereigentums und nicht durch den gemeinschaftlichen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums veranlasst, so daß die Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden könne. Der BGH widersprach auch den Antragstellern, daß die Gemeinschaftsordnung Verteilung der Kosten des privaten Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer regele. Die Regelung unter § 13 der Gemeinschaftsordnung erfasse ausdrücklich nur die "Betriebskosten der Wohnanlage". Der BGH lehnt ausdrücklich die früher weit verbreitet Ansicht ab, wonach die Kosten des gesamten Wasserverbrauchs einer Wohnungseigentumsanlage als Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG angesehen worden seien Die Zuordnung der Kosten, hänge allein von dem jeweiligen Gegenstand der Verwaltung oder des Gebrauchs ab Fehle in der Gemeinschaftsordnung und im Gesetz Regelung über die Verteilung der Kosten für Kaltwasser, so kann die Sache gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Der Einbau von Kaltwasserzählern ist keine bauliche Maßnahme. Sie kann beschlossen werden als Maßnahme ordnungsmäßiger Instandsetzung oder ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG). Ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten aus § 21 Abs. 4 WEG sei von mehreren Voraussetzungen abhängig. Nicht zuletzt davon, ob die wirtschaftlichen Aufwendungen für die Nachrüstung mit Kaltwasserzählern, deren Wartung und Ablesung sowie etwa zusätzliche Abrechnungskosten nicht unverhältnismäßig hoch seien. |
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