Die doppelt qualifizierte Mehrheit im neuen Wohnungseigentumsrecht §§ 22 II, 16 IV WEG
Karl Brenner, Rechtsanwalt, Richter am Amtsgericht a.D., Steinhübel 25, 66123 Saarbrücken
Modernisierungsmaßnahmen und „Anpassung des Wohnungseigentumsanlage an die moderner Technik“ bedürfen nach dem neuen WEG einer „doppelt qualifizierten Mehrheit“ für die Beschlussfassung
In den genannten Vorschriften geht es um die Frage der Modernisierung oder die Anpassung des Wohnungseigentums an den Stand der Technik. Doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet, dass alle Wohnungseigentümer, die stimmberechtigt sind, anwesend oder vertreten sein und mindestens drei Viertel von ihnen der geplanten Maßnahme zustimmen müssen. Hinzukommen muss aber noch mehr als die „Hälfte aller Miteigentumsanteile“.
Sinn dieser doppelt qualifizierten Mehrheit ist die besondere Bedeutung solcher kostenträchtigen Beschlüsse. Die Definitionen: Soweit es sich um das Stimmrechtsprinzip handelt, spricht man vom "Kopfteilsprinzip" (§ 25 II WEG) und die notwendige Zustimmung der mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile wird "Wertprinzip" genannt.
Ein Beispiel
Zu einer Wohnungseigentumsanlage gehören 10 Wohnungen. 5 davon gehören einem einzigen Eigentümer, dessen fünf Wohnungen mit einem Eigentumsbruchteil von insgesamt 500 / 1000 verbunden sind. Die anderen fünf Wohnungen haben je einen Eigentümer. Die fünf Eigentümer der einzelnen Wohnungen stimmen in einer Eigentümerversammlung für eine Solaranlage zur Einsparung von Energie. Der Eigentümer der fünf Wohnungen stimmte dagegen. Rechtsfolge: die notwendige Mehrheit von drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach § 25 II WEG ist zwar erreicht, weil nach dem Kopfprinzip jedem Wohnungseigentümer nur eine Stimme zusteht. Nicht erreicht ist allerdings die 2. Hürde: die Mehrheit aller Miteigentumsanteile, da es hier zu einem Unentschieden gekommen ist: Die notwendige doppelte qualifizierte Mehrheit wurde somit nicht erreicht. Die Konsequenz daraus: Die doppelt qualifizierte Mehrheit wurde nicht erreicht, weil die Miteigentumsanteil nur 500 / 1000 betragen und nicht wenigstens 501 / 1000 erreicht ist.
Aber: Der zustandegekommene Beschluss ist nicht unwirksam. Er kann binnen 1 Monats nach Beschlussfassung gerichtlich angefochten und muss binnen 2 Monaten nach Beschlussfassung begründet werden wie jeder nicht nichtige Beschluss, der an formellen und / oder materiellen Mängeln leidet.
Fehlerhafte Beschlüsse sind in der Regel wirksam, aber anfechtbar
Der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung kann ordnungsgemäß zustandegekommen sein, er kann nichtig sein oder auch nur anfechtbar sein.
Wann ein Beschluss nichtig ist, hat das Gesetz, auch nicht das neue WEG, nicht geregelt. Nichtig sind nach der Rechtsprechung Beschlüsse, die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt nicht durch Beschluss geregelt werden dürfen, sondern z.B. einer Vereinbarung (mit Eintrag im Grundbuch) bedürfen. Dasselbe gilt für solche Beschlüsse der Wohnungseigentümer, für die sie keine Kompetenz haben. Erst recht nichtig sind solche Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die gegen zwingendes Recht verstoßen, beispielsweise gegen die §§ 134, 138 BGB. Ferner sind auch solche Beschlüsse nichtig, die nach ihrem Inhalt unbestimmt gefasst sind, und solche Beschlüsse die noch nicht einmal im Wege der Vereinbarung geregelt werden können.
Ein nichtiger Beschluss ist von Haus aus schon rechtlich nicht existent. Er muss nicht erst von einem Gericht für ungültig erklärt werden. Allerdings kann ein betroffener Wohnungseigentümer vom Gericht feststellen lassen, dass ein Beschluss nichtig ist (Feststellungsklage).
Anfechtbare Beschlüsse
Anfechtbar sind beispielsweise solche Beschlüsse, die nicht die erforderliche Mehrheit gefunden haben. Also z.B. unser Beschluss in dem obigen Beispiel. Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG sind grundsätzlich alle Beschlüsse, die nicht nichtig sind und auch nicht ordnungsgemäß sind, gültig, solange dieser mangelhafte Beschluss, nicht durch rechtskräftiges Gerichtsurteil für ungültig erklärt wird.
Das Gesetz regelt nicht, welche Mängel an einem Eigentümerbeschluss Gegenstand einer gerichtlichen Anfechtungsklage sein können. Daher gilt der frühere Grundsatz, dass formelle und materiellrechtliche Mängel einen Beschluss anfechtbar machen können. Die Anfechtungsfrist (früher in § 23 IV Satz 2 WEG steht jetzt in § 46 Absatz 1 Satz WEG. Die Anfechtungsklage muss 1 Monat nach der Beschlussfassung erhoben werden. Sie muss ferner innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung auch begründet werden (eine Neuregelung nach dem neuen WEG). Die Frist ist keine Sachurteilsvoraussetzung, sondern eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist.
Für die Ausschlussfrist gelten die § 253 Zivilprozessordnung (Rechtshängigkeit) in Verbindung mit § 261 Absatz 1 ZPO, wobei § 167 ZPO anzuwenden ist. Die materiell-rechtliche Ausschlussfrist kann, ihrem Charakter nach, daher nicht durch Vereinbarung der Eigentümer verlängert werden. Die Rechtsfolge dieser Art von Anfechtungsfrist hat zur Folge, dass ein verspätet gestellter Anfechtungsantrag nicht zur Unbegründetheit der Klage führt, sondern die Anfechtungsklage wird als unzulässig abgewiesen.
Berechnung der Anfechtungsfrist
Sie beginnt am Tag der Beschlussfassung. Ein Beschluss ist dann gefasst, wenn er festgestellt und verkündet wurde, und zwar durch den Leiter der Wohnungseigentümerversammlung. Im schriftlichen Verfahren nach § 23 III WEG ist der maßgebende Zeitpunkt für den Lauf der Anfechtungsfrist, die an alle Wohnungseigentümer gerichtete Mitteilung des Beschlussergebnisses (Verkündungsersatz). Sie beginnt deswegen mit der Mitteilung an den letzten Wohnungseigentümer.
Die Monatsfrist berechnet sich nach den allgemeinen Vorschriften, also nach den §§ 186 BGB. Die Frist endet gemäß § 188 Absatz 2 BGB mit Ablauf des Monatstages, der dem Tag der Beschlussfassung entspricht. Fällt das Fristende auf einen Samstag, einen Sonntag oder ein Feiertag, endet die Frist nach § 193 BGB erst am ersten darauf folgenden Werktag
Beispiel: Ein Beschluss wird auf einer Eigentümerversammlung am 1.4.2008 gefasst. Die Klage muss dann spätestens am Ende des 2.5.08 anhängig gemacht werden. Und zwar deswegen, weil der 1. Mai ein Feiertag ist. Wird der Beschluss am 30.4.08 gefasst, dann ist das Fristende der 30.5.08.
Zu den WEG - Vorschriften: siehe
http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html#BJNR001750951BJNE001200311