Maklervertrag und Maklerlohn Unterbrechung der Mitursächlichkeit durch Zeitablauf - OLG Frankfurt, Urteil vom 12.12.2003 – 24 U 5/02

1. Die Immobilienmaklerin kann von einem Kunden Maklerlohn für den Nachweis eines Objekts nur dann verlangen, wenn ihre Tätigkeit für den späteren Abschluss eines Kaufvertrages über dieses Objekt ursächlich geworden ist.
2. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis und Kauf begründet die Vermutung der Ursächlichkeit.
3. Liegen zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Kaufvertrages 15 Monate, so ist ein enger zeitlicher Zusammenhang in diesem Sinne nicht gegeben.


Sachverhalt:

Makler L. übersandte seinem Kunden K ein Verkaufsangebot mit deutlichem Provisionshinweis im November 1996. Auf Wunsch des Kunden wird das Objekt gemeinsam mit dem Makler am 04.12.1996 besichtigt. Der Makler übersendet am Folgetag noch weitere Informationen über das Objekt. Im März 1998 schließt der Kunde den notariellen Kaufvertrag ab. Den Makler hat er von dem Kauf nicht informiert.

Der Kunde verweigert die Zahlung der geforderten Maklercourtage unter anderem mit dem Hinweis, der Makler sei mit seiner Tätigkeit nicht ursächlich für den Kaufabschluss geworden. Ihm sei das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt vom Verkäufer angeboten worden. Daraufhin habe er den Kaufvertrag abgeschlossen.

Aus den Gründen:

Das OLG Frankfurt verneint einen Provisionsanspruch. Ein zeitlicher Abstand von mehr als 15 Monaten zwischen Maklerleistung und Kaufvertragsabschluss lasse vermuten, dass der spätere Vertragsabschluss ganz andersartige Gründe als die weit zurückliegende Maklerleistung habe.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Nachweisleistung des Maklers und dem Abschluss des Hauptvertrages eine Vermutung dafür begründet, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss war. Bei Ablauf von mehr als 15 Monaten wäre es aber Sache des Maklers gewesen, den ursächlichen Zusammenhang seiner Leistung und den Vertragsschluss darzutun. Dies habe der Makler nicht getan. Die Umstände sprachen im zu entscheidenden Einzelfall vielmehr für den Käufer, der letztendlich das Objekt um 1/3 preiswerter erwarb, als vom Makler angeboten, und der mit dem Verkäufer weitläufig verwandt war. Diese Umstände machen für das Gericht deutlich, dass andere Gründe als die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss geworden sind.

Anmerkung:

Zur Kausalität von Maklerleistung und Abschluss des Kaufvertrags gibt es eine Reihe weiterer Gerichtsentscheidungen. Die meisten sehen die zeitliche Kausalitätsgrenze sogar noch tiefer als das OLG Frankfurt. Sie meinen zwischen 6 – 8 Monate nach der Maklerleistung müsse der Kaufvertrag abgeschlossen sein, danach entfalle die Maklerprovision. Das kann aber m. E. nur dann gelten, wenn Käufer und Verkäufer nicht zusammenspielen und den Vertragstermin nicht um 6 – 8 Monate hinauszögern, um den Makler um seinen Lohn zu bringen. Br.