Vorsicht: Keine Dreimonatskündigung beim Zeitmietvertrag möglich
Zum Beitrag in der Saarbrücker Zeitung vom 22.2.2008 Immobilienrecht, Seite E 1.
In dem Beitrag „Mietverträge können viele Tücken enthalten“ findet sich folgende Passage: "Handelt es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag, der mit normaler gesetzlicher Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden kann". Dieser Satz gibt die Rechtslage entweder falsch oder missverständlich wieder. Die Formulierung erweckt den Eindruck, als könne ein Zeitmietvertrag ebenfalls wie ein unbefristeter Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Das ist jedoch unzutreffend. Ein Zeitmietvertrag (= befristeter Mietvertrag) kann bis zu einer Dauer bis 30 Jahren (vgl. §§ 575, 544 BGB) abgeschlossen werden. Eine vorzeitige Kündigung ist - wenn nicht zu Gunsten des Mieters etwas anderes im Mietvertrag vereinbart ist - rechtlich ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Bindungsfrist. Der so genannte qualifizierte Zeitmietvertrag kann grundsätzlich nicht verlängert werden. Absatz 3 des § 575 BGB sieht lediglich eine Verlängerung oder eine "Umwandlung" des Zeitmietvertrages in einen unbefristeten Mietvertrag (der dann mit einer Frist von 3 Monaten vom Mieter gekündigt werden kann) vor, wenn der oder die Befristungsgründe des Vermieters später oder gar nicht eintreten. Im Übrigen ist ein Zeitmietvertrag rechtlich nur dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt. Dazu kann er höchstens drei Gründe vorbringen:
Ø Er will die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen oder
Ø er will in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder wesentlich verändert oder instand setzen, und dass diese Maßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder, die dritte Möglichkeit:
Ø der Vermieter will die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (Haushaltshilfe, Pflegerin) vermieten.
Zulässig ist die Jederzeit - Kündigung wegen Vertragsverletzung durch den Mieter oder auch durch Vermieter.
Karl Brenner, Rechtsanwalt, Richter am Amtsgericht a.D., Saarbrücken